הזינוק במחירי הנדל"ן והמאמצים אותם עושים הממשלה ובנק ישראל על מנת לצנן את השוק הרותח, קידמו את הנושא מעמודי האמצע של המוספים הכלכליים את קדמת עמודי החדשות. בימים כאלו, בהם השוק רותח וכל אחד נהיה "משקיע נדל"ן", ידיהם של בנקאי המשכנתאות עמוסות לעייפה. שמעון מלגרום, מנהל מערך המשכנתאות בבנק פאג"י, מציין כי לרתיחת שוק הנדל"ן ישנן שתי השפעות משמעותיות מאוד על שוק המשכנתאות. ראשית חל גידול משמעותי מאוד בגובה הלוואה ממוצעת, אשר נגזר כמובן ממחיריהן הממוצעים של הדירות. בנוסף, חל גידול במספר המשכנתאות הנלקחות, עקב העלייה החדה במספר הדירות הנקנות לצרכי השקעה. אם בעבר מרבית האנשים לא נטלו יותר מאשר הלוואת משכנתא אחת, הרי שהיום נפוץ מאוד למצוא אנשים אשר לחובתם נזקפות שתי הלוואות משכנתא ואף מעבר לכך. פועל יוצא של מצב זה, הוא גם עלייה באחוזי המימון, כלומר אותו החלק ממחיר הדירה אותו מכסה המשכנתא. לדברי מילגרום, "במרבית המקרים גובה ההון העצמי הוא נתון, ולא עלה יחד עם עליית מחירי הדירות. הפועל היוצא הוא שאותם אנשים אשר בעבר יכלו לממן מכיסם מחצית ויותר מערך הנכס ונזקקו להלוואה רק על היתרה, מסוגלים היום לממן מכיסם רק כשליש מהדירה ונאלצים ללוות את היתרה מהבנק". על מנת להבין מעט יותר את שוק המשכנתאות, נותן מילגרום רקע לגבי שני הסוגים הנפוצים ביותר של הלוואות משכנתא, הלוואות בריבית קבועה צמודות מדד, אשר היו מקובלות מאוד עד לפני מספר שנים, והלוואות צמודות לפריים אשר הפכו ל מי שקונה דירה ראשונה ונחשב לזכאי משרד השיכון כלל לא יפגע מההוראה החדשה, ולא משנה באיזה סכום ירכוש את הדירה. פופולאריות מאוד בשנים האחרונות עם צניחתה של ריבית הפריים לרמות שפל שכמותן לא נראו שנים רבות מאוד. בהלוואה בריבית קבועה צמודת מדד מורכב כל החזר חודשי מהחזר של קרן ומהחזר של ריבית. ההצמדה למדד חלה גם היא מנגד גם על הקרן הצבורה וגם על הריבית. בתחילת "חייה" של ההלוואה ההחזרים מתחלקים כך שמרכיב הריבית מתוך ההחזר עומד על כשני שליש ואילו מרכיב הקרן עומד על כשליש. במשך השנים גדל החלק של פירעון הקרן וקטן החלק של פירעון הריבית, עד שבמחצית תקופת ההלוואה לערך חוצה מרכיב החזר הקרן את סף מחצית ההחזר החודשי והופך למרכיב העיקרי בהחזר. כאשר ההצמדה למדד מגדילה את הקרן בסכום גדול יותר מאשר הסכום של החזר הקרן החודשי, נוצר מצב בו יתרת הקרן לפירעון במונחים של מספר שקלים רק גדלה במהלך השנים הראשונות. מילגרום מספר, כי בעבר כאשר שיעורי המדד היו גבוהים יותר חזון נפרץ בסניפי הבנקים היה מצב שבו אדם מגיע לסניף, מבקש לדעת מה גובהה של יתרת קרן ההלוואה שנטל לפני 5 או 6 שנים, מגלה שהסכום גבוה יותר מזה שנטל בתחילה, ומופתע באופן חריף. גם בהלוואה צמודת פריים בכל החזר חודשי קיימים שני המרכיבים, מרכיב החזר הקרן ומרכיב החזר הריבית. בהלוואה מסוג זה סכום קרן ההלוואה איננו צמוד לדבר, ועל כן לעולם לא יהיה בהלוואה שכזו מצב בו יתרת ההלוואה לפירעון איננה יורדת מידי חודש. אולם, בעוד בהלוואה צמודת מדד ההחזר החודשי יכול לעלות לכל היותר בשיעור עליית מדד המחירים לצרכן, הרי שבהלוואה צמודת פריים מרכיב הריבית בתוך ההחזר החודשי צמוד לריבית הפריים. עלייה של אחוז אחד במדד המחירים יוביל לעליה של אחוז אחד בהחזר החודשי של הלוואה בריבית קבועה צמודת ממד, אולם עלייה של אחוז אחד בגובהה של ריבית הפריים עשוי להביא לעלייה של כ-9 אחוזים בגובה ההחזר החודשי. עליה שכזו כבר איננה זניחה ובהלוואות בסכומים גדולים יכולה אף להגיע למאות שקלים בכל חודש. מילגרום מסביר, כי הצעדים שנקט בנק ישראל באחרונה נובעים מהנחה שהסיכון בשוק המשכנתאות גדל עם עליית המחירים החדה. לדבריו, הסיכון הגלום בהלוואת משכנתא מתחלק לשני חלקים, הסיכון לפיגורים ובעיות בהחזר החודשי והסיכון ליכולת לפרוע את יתרת החוב באמצעות מימוש הנכס, זאת במקרה בו לא ניתן לגרום ללווה לשלם את ההחזרים והבנק נאלץ לבצע מימוש כפוי ולמכור את הדירה בשוק. במצב שבו המחירים בשוק נמוכים, הרי שההלוואות קטנות יותר, אחוז ההחזר מתוך ההכנסה של הלווים נמוך יותר, וממילא גם הסיכון לפיגור בהחזרים החודשיים נמוך יותר. במצב הנוכחי בו מחירי הדירות עלו בצורה חדה כל כך, הסיכון הנובע מהיכולת של הלווים לעמוד בהחזרים החודשיים השוטפים עלה גם הוא, בעקבות עליית סכומי ההלוואות וסכומי ההחזרים. תמונה זו אוזנה בחלקה על ידי העובדה שהריביות בתקופה הזו ירדו באופן חד מאוד, ובכך גרמו להחזרים החודשיים להיות קטנים יותר ביחס לסכום ההלוואה ממה שהיה מקובל בעבר. עם זאת, חשוב לשים לב, כי במשכנתאות צמודות הפריים, אשר הפכו כאמור לפופולאריות מאוד בשנים האחרונות, ההחזר החודשי הנמוך עלול להיות מטעה, זאת מכיוון שהריבית צפויה לעלות באופן ניכר בטווח זמן לא ארוך במיוחד. כמו שכבר הסברנו, העלייה בריבית עשויה להעלות את גובה ההחזרים באופן ניכר ובכך להגדיל את הסיכון לפיגורים בקרב לווים שלא יוכלו לעמוד בהם. סיכון נוסף שעלה באופן ניכר הוא הסיכון בשעת מימוש הנכס על ידי הבנק במקרה שבו הלווה איננו מסוגל להחזיר את ההלוואה. נכסים שהקנו על בסיס הערכת שווי גבוהה בזמן שבו השוק היה בגאות גדולה, עלולים להימכר בעוד מספר שנים במחיר נמוך יותר מזה שהוערך, כך שהבנק לא יוכל לכסות את מלוא חוב המשכנתא על ידי התמורה מהמכירה. עם זאת, החשש מפני ירידת מחירים גורפת בשוק הנדל"ן הוא נמוך ביותר, כפי שמציין גם עו"ד אביחי ורדי. לדבריו, צעדים מסוימים שנקט בנק ישראל ונקטה הממשלה אכן גורמים להאטה בביקושים, אולם ירידות מחירים באזורי ביקוש (בניגוד לפריפריה) הן תסריט רחוק מאוד. "חשוב לזכור שבישראל מצב ריבוי האוכלוסין הוא נתון קבוע, היוצר רמת ביקושים קבועה שאיננה תלוית מצב רוח". מילגרום מציין, כי גם הבנקאים מודעים לסיכונים הללו ועושים מאמץ על מנת להפחית אותם במידה ניכרת, בשעה שהם "הבנקים בישראל, ובתוכם גם בנק פאג"י, לא הפסיקו לתת משכנתאות ביו"ש, על אף ההקפאות השונות וההסכמים לסוגיהם". מחליטים אילו הלוואות הם נותנים לאילו לווים. "כאשר אני מחשב את יכולתו של לווה שעומד בפני לעמוד בהחזר חודשי של הלוואה בריבית צמודה לפריים אני לוקח בחשבון מצב שבו ריבית הפריים תעלה בכשני אחוזים נוספים ובוחן את ההחזר החודשי הצפוי במקרה כזה לעומת ההכנסה החודשית עליה מצהיר הלווה. בנוסף, אני גם בוחן כל מקרה לגופו ומנסה להבין מה עתידו הכלכלי הצפוי ומה יכולת ההחזר האמיתית שלו. גם אם כלל האצבע אומר שהחזר חודשי יכול להגיע לשליש מההכנסה החודשית, מי שיש לו שבעה ילדים וההכנסה החודשית של משפחתו עומדת על עשרת אלפים ₪, לא מסוגל להקדיש שליש מהכנסתו החודשית להחזר משכנתא. לעומתו, זוג צעיר שהכנסתם הנוכחית נמוכה באופן יחסי, אולם מדובר בסטאז'ר בראיית חשבון או עריכת דין, ניתן להניח שתוך שנים ספורות ההכנסה תעלה משמעותית ואיתה יכולת ההחזר". שני הצעדים אותם נקט בנק ישראל בחודשים האחרונים, הצעד הראשון שנגע לכלל נוטלי המשכנתאות והצעד השני המכוון רק לרוכשי דירות יקרות יחסית באחוזי מימון גבוהים יחסית, צפויים לדברי מילגרום להשפיע רק על פלח מאוד ספציפי של רוכשי דירות, כאלו אשר קונים דירות יקרות יחסית למטרות השקעה. "נראה שאת בנק ישראל מטריד בעיקר הזינוק במחירי הדירות היקרות יחסית ולכן הוא מנסה להוריד את הביקושים בשוק הזה. מי שקונה דירה ראשונה ונחשב לזכאי משרד השיכון כלל לא יפגע מההוראה החדשה, ולא משנה באיזה סכום ירכוש את הדירה. מי שקונה דירה להשקעה אולם בסכומים שאינם גבוהים או עם השקעת הון עצמי של 40% ומעלה, גם הוא לא יפגע מההוראה החדשה. מי שכן יפגע הוא מי שהלוואת המשכנתא שלו גבוהה מסכום של 800 אלף ₪ והיא מהווה למעלה מ-60% מערך הנכס. מדובר בציבור מצומצם באופן יחסי אשר בהחלט מסוגל לספוג את הפגיעה הלא גדולה הזו. בסיום הכתבה ביקשנו ממילגרום להתייחס לנעשה בתחום המשכנתאות ביו"ש, ולחשש שישנו בקרב רבים מהרוכשים, אשר מניחים כי בבנק לא ישמחו להלוות להם את הכסף לו הם זקוקים. מילגרום מבקש להפיג את החששות ומציין, כי "הבנקים בישראל, ובתוכם גם בנק פאג"י, לא הפסיקו לתת משכנתאות ביו"ש, על אף ההקפאות השונות וההסכמים לסוגיהם. נכון הוא שהסיכון הנוסף דורש מהבנק לקחת מרווח גדול יותר ולדאוג שמדובר בלקוחות שיכולים לעמוד בהחזרים. אולם מכיוון שהלקוחות ביו"ש ברובם עובדים לפרנסתם ורוכשים דירות בסכומים שאינם גבוהים באופן יחסי, הרי שבדרך כלל הבנקים יאשרו לקיחת משכנתאות גם במקומות אלו. אל תחששו לגשת לסניף הבנק".
