בתל ציון ובכוכב יעקב אמנם אין דירות פנויות , אך בצמוד לישובים אלו ממש, במרחק כמה דקות בלבד מירושלים, ניצב לו שטח קרקע אדיר מימדים, בהיקף של 1600 דונם-שטח שיכול לאכלס קרוב לעשרת אלפים יחידות דיור-יותר ממודיעין עלית כולה. ממש עיר נוספת צמוד לירושלים, והבעיה כמובן, איך לא- בירוקרטית בלבד. בשיחה עם "ערוץ שבע" מספר מוטי קוגל, מהיזמים הבולטים אשר רכשו את הקרקע לפני שנים, כי "הבעיה היחידה אשר עוצרת את תחילת הבנייה בקרקע, היא בסה"כ הליך טכני ובירוקראטי שישלים את התהליך של העברת הקרקע לידינו. עברנו כבר דרך ארוכה, מסובכת ומורכבת בשל העובדה שהקרקע נרכשה מבעלים ערבים, אך כעת נותר להשלים את ההליך הזה, שכאמור תקוע". "זה נשמע מופרך אבל זוהי המציאות" אומר קוגל, "הקרקע היא פרטית לגמרי ונרכשה על ידינו, עם קצת רצון של משרדי הממשלה השונים, אפשר היה מחר בבוקר להתחיל להביא טרקטורים לשטח ולבנות עיר ואם בישראל בה יגורו אלפי משפחות. אך ורק בגלל ההליך הפרוצדוראלי והטכני במשרד הביטחון - שתקוע כבר שנים על גבי שנים ואין אף אחד שמניע את הגלגלים - כל הפרויקט הזה תקוע, ומצוקת הדיור בציבור רק ממשיכה להחריף". קוגל אומר כי "יש תכניות מסודרות וברורות לבניית אלפי יחידות דיור בשטח, שילמנו סכומי עתק להכין תכנית מסודרת ומאושרת לבניית כביש ישיר שיגיע היישר מכביש בגין, אבל הכול תקוע". קוגל מציין כי גם ההליך עצמו של העברת הקרקע לידי הבעלים בצורה רשמית איננו חדש ונעשה בעבר במקרים קודמים בקריית ספר ובעוד ישובים נוספים מעבר לקו הירוק ואף אושר ע"י בג"ץ. "אם הנציגים בכנסת היו פועלים להזיז את הגלגלים הבירוקראטיים הללו, ומסייעים להשלים את הליך העברת הקרקע לידינו, היינו יכולים להקים עיר במרחק דקות מירושלים. זה נשמע חלום אבל זו יכולה להיות גם מציאות". בתום הסיור אומר קוגל, "בסוף ננצח גם אם אני לא אזכה לראות את העיר נבנית ילדי או נכדי יזכו".
