הכל כלול

במשך שנים התרגלנו לראות שכונות שנבנות בהדרגה, שהליכי התכנון שלהן נמשכים זמן רב מאוד, ועד שהשכונה כולה קמה על מוסדותיה הציבוריים, חיים הדיירים שנכנסו ראשונים במשך כמה שנים סביב אתר בנייה גדול, מאובק ורועש. שכונת 'בצוותא' בעיר חריש היא ההוכחה שאפשר גם אחרת.

בפרק זמן שיכול להיחשב כשיא של ממש - כשלוש שנים בלבד - בנתה חברת שפיר את הפרויקט הראשון במודל 'תכנן ובנה'. למרות שבפרויקטים האחרים היו עיכובים בהתחלת הבנייה עקב מגפת הקורונה, שכונת בצוותא עמדה בכל היעדים ואף הקדימה את לוחות הזמנים שנקבעו, וזאת למרות שמדובר בפרויקט ענק שכלל יותר מ־1,500 יחידות דיור ב־86 בניינים ולצידם עוד שני בתי ספר יסודיים, 11 כיתות גן, מתנ"ס, אולם ספורט, מגרשי ספורט, שלוש כיתות מעון יום, 14 שטחים ציבוריים ובהם גני שעשועים ופארקים וגם מרכז מסחרי – 'שפיר סנטר'. על פי שיטת 'תכנן ובנה', יזם אחד אחראי על בניית שכונה שלמה כולל כל השלבים שבדרך - החל מתכנון ועבודות פיתוח המגרשים ועד לבנייה של יחידות הדיור, התשתיות ומבני הציבור והחינוך, תוך פרק זמן שנקבע מראש ועומד על כארבעים חודשים. זאת לעומת בניית שכונות "רגילות", שמתבצעת על ידי מספר יזמים בעוד הרשות מקדמת בנפרד את נושא התשתיות, מבני הציבור והמסחר.

שכונה חדשה שנבנית מא' ועד ת'

יצחק קשת, ראש המועצה המקומית חריש, היה הראשון שעירו זכתה לפרויקט בשיטת 'תכנן ובנה', ומבחינתו מדובר בהישג גדול. "חוויתי ביחד עם התושבים את החוויה של בניית שכונה בהליך ה'רגיל'. מאות גורמים עובדים בשטח במקביל; יש תקופות שבהן תושבים מוצאים את עצמם תוך כדי בנייה מתאכלסים בשכונות שהן כמו אתר בנייה גדול, כשלא כל מבני הציבור בנויים; בהרבה מקומות חסרים גם מדרכות וכבישים, כדי שלא ייפגעו תוך כדי השימוש בכלים כבדים כדי לבנות את המשך השכונה; בינתיים התושבים חווים חוויות קשות. עד היום זה היה חלק מהתהליך בלית ברירה".

איך בכלל עלה הרעיון לבנות שכונה בחריש בשיטה הזו?

"שר השיכון לשעבר יואב גלנט העלה את הרעיון שיזם אחד יבנה את מבני המגורים יחד עם כל התשתיות מהתחלה ועד הסוף, והאכלוס יתחיל רק לאחר שכל השכונה כולה תעמוד. זה מהפכני וזה גם באמת דורש התגמשות מצד הרשות, כי הרי גם אנחנו רוצים לשלוט בבניית מבני הציבור. נדרשה כאן גמישות מחשבתית גדולה ושיתוף פעולה עם היזם, ולראשונה בישראל נבנתה אצלנו שכונה כזו מא' ועד ת'", הוא מספר בהתלהבות.

"כדי להמחיש עד כמה הרשות נדרשת לשיתוף פעולה, השיטה הזו פירושה שאת כל הכסף, המשאבים והיכולות היא מוציאה מהידיים שלה ומעבירה לטובת היזם. זה לא עניין של מה בכך. בשורה התחתונה, מי שמרוויח מכך הכי הרבה הם התושבים, שמגיעים לשכונה קיימת ושלמה – וזו תחושה אדירה. זה אחד הדברים הכי מדהימים שקורים במדינת ישראל, ולדעתי לא מספיק מבינים עד כמה זה משמעותי".

שיתוף הפעולה בין המועצה ליזם הוא קריטי על מנת לקדם את הפרויקט בזמן שיא.

"בהחלט. מעבר לבשורה הגדולה, זה קיצר את הזמנים באופן משמעותי, ותהליכים שהיו מתרחשים במשך שנים זזו מהר הרבה יותר. במסגרת שיתוף הפעולה היזם עצמו, שרצה מוצר מוגמר הכי טוב ויפה, אף תרם מעצמו ברמת הגנים והפארקים כדי שהתושבים יקבלו את השכונה הטובה ביותר. היינו צריכים לפעול בלוחות זמנים מאוד צפופים ומאתגרים יחד עם היזם – חברת שפיר – והתמזל מזלנו שהם זכו בפרויקט".

עד כמה הייתם מעורבים בתכנון השכונה?

"צריך לזכור שאנחנו בעצם היינו הלקוח וחשוב לנו שהשכונה תהיה מתאימה לכל יתר העיר. אנחנו מזמינים ומתכננים יחד עם היזם ומביאים לשולחן את הדרישות שלנו. הייתה עבודת צוות מדהימה. ישבנו עם אנשי החברה ופעלנו יחד בשיתוף פעולה מלא עד להקמת השכונה".

קשת מדגיש כי לפי ניסיונו, שום ראש רשות אינו צריך להסס לרגע אם הוא מקבל אפשרות לבנות על בסיס שיטה זו. "אם היה אפשר, הייתי בונה כך את כל חריש. הייתי ממליץ לכל ראש רשות שיש לו אפשרות לצאת לפרויקט של 'תכנן ובנה' לא להסס וללכת על זה בכל הכוח. אני יודע שבבית שמש כבר יוצאים למהלך כזה ואפילו באו לראות וללמוד מאיתנו את ההצלחה". לשאלה עד כמה העובדה שהשכונה כולה נמסרת יחד ומעל 1,500 יחידות דיור יוצאות לשיווק בו זמנית משפיעה על מחירי הדירות הללו, משיב קשת: "המחירים של הדירות היו מאוד נמוכים בהתחלה, ועכשיו הם קפצו באופן משמעותי - בכחמישים אחוז לפחות".

לא מקבלים טלאי על טלאי

גם במשרד הבינוי והשיכון מתייחסים לשכונת בצוותא כהצלחה גדולה. מנכ"ל משרד השיכון אביעד פרידמן אומר לנו כי "התפיסה היא שפרויקטים של 'תכנן ובנה' יכולים לסייע בבנייה במקומות שבהם אנחנו זקוקים למוטיב הזמן המהיר. המטרה היא שבטווח זמן של בין שלוש לארבע שנים מרגע הזכייה במכרז, השכונה כולה תעמוד. זה פרויקט שבעצם עושה את הכול בבת אחת: מתכנן גם את מערכת החינוך, גם את גני הילדים וגם את בני הכנסת, ויש בזה יתרון גדול, כי גוף אחד מקדם את הכול. הפרויקט בחריש היה התחלה מוצלחת במיוחד". פרידמן מוסיף ומציין כי "המכרזים הללו דורשים בדרך כלל יזמים גדולים ובעלי ניסיון רב מאוד כי הם צריכים להיות מסוגלים לתכנן במקביל וגם לבנות הכול במקביל".

נדרש כאן גם שילוב אופטימלי בין יזם לרשות מקומית.

"הרשות המקומית צריכה מאוד לרצות את זה. הרי בעצם במצב כזה לא העירייה היא הגורם המתכנן אלא הקבלן. כשיש מתחמים של מאה דירות, אז על כל פרויקט יש קבלן או שניים והעירייה הרבה יותר מעורבת. לעומת זאת בפרויקט כזה, שבו בעצם היזם מבצע את כל ההליך התכנוני, הוא הרבה יותר מעורב בתכנון בתי הספר, הגנים ומבני הציבור האחרים. לכן דווקא במרכזים האלה צריך שיתוף פעולה מיטבי מצד הרשות המקומית. הן בחריש והן בבית שמש יש שיתופי פעולה פוריים מאוד בין הצדדים".

ואכן, אחרי ההצלחה בחריש יצא לדרך פרויקט שני לביצוע: מתחם ד'5 בשכונת רמת בית שמש, בעתודת הקרקע האחרונה הזמינה במקום ומיועדת לציבור הדתי והחרדי. שוויו של הפרויקט מוערך ביותר ממיליארד וחצי שקלים והוא כולל 1,036 יחידות דיור לצד מוסדות ציבור, תשתיות, מרכזי תעסוקה, גני ילדים ובתי כנסת. גם את השכונה הזו תבנה חברת 'שפיר הנדסה' יחד עם חברת 'נתיב'.

במסגרת הפרויקט ייבנו, בין היתר, דירות מיועדות ל"מחיר מופחת ", דירות מחירי שוק חופשי ודירות לדיור מוגן. בהתאם לתנאי המכרז, השטח הממוצע של יחידת דיור בפרויקט עומד על כ־105 מ"ר. בנוסף, ייבנו שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ־8,000 מ"ר. הפרויקט הזה נמצא כרגע בשלבי התכנון שלו, וגם כאן פועלים כל הגורמים בשיתוף פעולה מלא ועושים את מרב המאמצים כדי שהשכונה החדשה תצליח ותקום במהירות.

עליזה בלוך, ראש עיריית בית שמש, מספרת כי "מבחינתי הבשורה הגדולה היא שאם בשכונה רגילה יש מישהו שמתכנן ואחר כך מישהו שבונה ואחר כך מטפלים בנפרד במוסדות ציבור, מוסדות חינוך ותעסוקה - כאן מישהו לוקח אחריות כוללת, רואה את התושב בקצה, מתכנן את הכול ובונה את הכול ביחד, ובסוף מקבלים שכונה מושלמת ולא טלאי על טלאי. זה גם מאפשר לחשוב מראש איך ממתגים את השכונה ואיזה ציבור להביא אליה".

איך מתבטא החלק של העירייה בשותפות הזו עם היזם?

"קודם כול אנחנו מאמינים ברעיון ודוחפים אותו בכל הכוח. צוות התכנון שלנו בעירייה יושב עם החברה שזכתה, מלווה אותה באופן אישי ומקדם כל דבר. אנחנו מכירים כל מה שנעשה בעבר בעיר, מתוך כוונה להביא שכונה שתהיה ממש מדוגמת. זו שכונה שמשקיפה על כל עמק האלה עם נוף מדהים, והיא תהיה בשורה גדולה עבור העיר ועבור התושבים שיבואו לגור בה", היא מציינת.

"בסוף שכונה צריכה לעבור את הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. השותפות פה היא חלק מרכזי בסיפור – החשיבה המשותפת איך בונים את השכונה בצורה הכי נכונה. אני מאמינה שזו תהיה שכונה מאוד יפה וגם מאוד מבוקשת. אני מרגישה שכל הרשויות מגויסות למען הפרויקט. אני חשה שחשוב לכולם שזה לא רק יקרה מהר אלא שזו תהיה שכונה איכותית, יוקרתית ומטופחת, שקמה מתוך ראייה והסתכלות על כל מהלך החיים של התושב ויש בה את כל מוסדות החינוך והבילוי שתושב צריך. אני מאוד מתרגשת מההקמה של השכונה הזו", היא מוסיפה בכנות, "השכונה הזו היא חלק מתנופת פיתוח כלכלי גדולה מאוד שיש בעיר. בחצי השנה האחרונה נמכרים המון מגרשים למסחר ותעסוקה, ויש התעניינות רבה בעיר שנבנים בה שטחי מסחר. בית שמש הופכת למעצמה נדל"נית וזה הישג גדול מבחינתנו", מסכמת בלוך.

אחראית להצלחה בחריש ובבית שמש

ולצד הרשויות המקומיות עומד כמובן היזם עצמו. בשתי השכונות שהוזכרו כאן, זו שכבר נבנתה בחריש וזו שעתידה להיבנות בבית שמש, מדובר בחברת שפיר, שעוסקת בפרויקטים רבים בתחום הנדל"ן והתשתיות. בבית שמש מבצעת שפיר את הפרוייקט בשיתוף עם חברת א.פ.י נתיב פיתוח בע"מ. לקבוצת שפיר ניסיון מצטבר ורב־תחומי בכל קשת הנושאים הקשורים להקמה ותחזוקה של פרויקטים רחבי־היקף בתחומי הבנייה, הפיתוח והתשתיות, וזכייתה במכרזים לבניית שכונות שלמות בשיטת 'תכנן ובנה' הייתה בעצם סימן לבאות על בסיס ההצלחה הגדולה שכבר נרשמה בשפיר. בחברה מציינים כי ההישג המשמעותי - חוץ מעצם בניית שכונה בזמן שיא וללא פשרות מבחינת האיכות והנראות - הוא שהתושבים מקבלים שכונה מוכנה שכולה בנויה, ללא עבודות, רעש, לכלוך וסיכון – "שכונה חדשה מהניילונים". יכולת ביצוע גבוהה זו תוך עמידה בלוחות הזמנים ואף הקדמתם, נובעים מניסיון של שנים שצברה חברת שפיר בבנייה וניהול של פרויקטי ענק לאומיים מורכבים. לשפיר יתרון ייחודי בזכות השילוב המלא בין כל חטיבות החברה אשר מספקות "מתוך הבית" את מגוון השירותים, הידע והניסיון בכל התחומים לצד מערך לוגיסטי ופריסה ארצית הנדרשים בפרויקטים מורכבים וגדולים מסוג זה.

ג'וליאן סטרוסטה, מנהל תחום הנדל"ן בשפיר הנדסה, מספר לנו על הייחודיות שהחברה רואה בפרויקטים של 'תכנן ובנה'. "לפרויקטים הללו יש מספר יתרונות גדולים: הדבר הראשון הוא שרוכשי הדירות נכנסים לתוך שכונה מוכנה עם כל מבני הציבור, התשתיות והבניינים. לא יקרה למשל שאוכלסו שני הבניינים הראשונים אבל עוד לא גמרו לפתח את גני הילדים, ואז מחכים לעוד בניינים ונוצר מעגל אין־סופי שבו השכונה יכולה להיות בבנייה במשך עשר שנים. בפרויקט 'תכנן ובנה' דייר פוגש שכונה, ולא תעלות פתוחות ועבודות עפר שטרם הסתיימו", הוא מסביר.

"בנוסף, בתקופה של מצוקת דיור גדולה, הפרויקטים האלו מאפשרים להביא לשוק כמות גדולה של יחידות דיור בבת אחת ובמהירות רבה. הפרויקטים גם חוסכים התעסקות ברמה המוניציפלית, שכן הקבלן אחראי על הכול - מרמת התשתיות ועד תעודות הגמר".

מה אפשר לכם לעמוד באתגר הגדול הראשון של 'תכנן ובנה' - שכונת בצוותא בחריש?

"במקרה של שפיר יש שילוב מושלם בין כל יחידות הקבוצה, המאפשר יכולות גבוהות הרבה יותר משל קבלן רגיל. במקרה הזה, כמו בפרויקטי ענק אחרים שביצעה ומבצעת שפיר, חוברים יחד כל תחומי החברה – תעשייה, תשתיות ונדל"ן – בסינרגיה מושלמת, החל מאספקת חומרי הגלם הכוללים חומרי מחצבה, בטון לסוגיו, ברזל, צנרת, דרך עבודות העפר והתשתיות ועד התכנון והתיאום. כל התהליך נעשה בצורה המיטבית והיעילה ביותר אשר מבטאת ניסיון של שנים ששפיר צברה בבניית פרויקטים מהמורכבים בישראל, ובהם גשרים, כבישים, מנהרות ונמלים. שפיר מומחית בבניית תשתיות מורכבות כמו כביש 16 בכניסה לירושלים – כביש באורך שישה קילומטרים הכולל מחלפים, מנהרות וגשרים ואשר יקל מאוד על הגישה לבירה וצפוי להיפתח בהקדמת לוחות זמנים משמעותית. עוד פרויקט ענק ומורכב הוא פרויקט הרכבת הקלה שאנו בונים כיום בירושלים, הכולל את הארכת הקו האדום והקמת הקו הירוק, שלושה מרכזי שירות ובקרה לרכבות ועשרות קילומטרים של מסילות ותחנות לאורך התוואי, וכל זה תוך הפעלת הקו הנוכחי ושיפור השירות לאזרחים. מהצד השני", מוסיף סטרוסטה, "נדרשת סביבה תומכת של בעלי העניין מצד הרשות המקומית. אנו רואים שיתוף פעולה חזק מול הוועדה המיוחדת בחריש ומול העירייה, וכן מול עיריית בית שמש, אשר מסייעים בקידום הפרויקט והבאתו לידי סיום מוצלח. כמובן שיש הבדל משמעותי בין בנייה של בניין אחד לבנייה של שכונה שלמה מבחינת התשומות הנדרשות וגורמים נוספים רלוונטיים ברמת היתרים, תשתיות חשמל ותקשורת, משרד החינוך ועוד. הניסיון הגדול של שפיר בפרויקטים לאומיים גדולים מסייע בהצלחת הפרויקט".

האם לדעתכם נראה פרויקטים נוספים בתחום? איך נשכפל את ההצלחה?

"לאור ההצלחה הגדולה של בצוותא בחריש, ניכר כי הממשלה הבינה את היתרונות הגלומים בשיטת הבנייה הזו. ככל הנראה בעיית הדיור שאנו נמצאים בה היום לא הולכת להיפתר בקלות, ונדרשת האצה משמעותית של קצב בניית הדירות. 'תכנן ובנה' בהקשר הזה הוא פתרון מושלם לבניית מספר גדול של דירות במהירות ואכלוס של מאות אם לא אלפי משפחות בבת אחת לשכונה מפותחת עם כל מה שנדרש לאיכות החיים של התושבים ופיתוח העיר. כדי שזה יצליח נדרש שיתוף פעולה מקומי, נדרש שטח מתאים, וקריטי להביא יזמים שיש להם יכולת משולבת של הקמת תשתיות, מבני ציבור ויחידות דיור לצד איתנות פיננסית, על מנת שתוכל לעמוד בפרויקט כמו זה".

שיטת 'תכנן ובנה', כאמור, מתאימה רק כאשר מדובר במתחמים גדולים במיוחד. גם בחברת שפיר וגם בשתי הרשויות שכבר התנסו בתהליך מעריכים כי פתרון זה יכול לתת תנופה עתידית לכל עיר שיש לה קרקעות בסדר גודל של שכונות מהסוג המדובר.

בזמן שהמדינה מדברת על מכרזים נוספים ומנכ"ל משרד השיכון מפנה את עיניו לעבר רמת הגולן ומתכנן שם את פרויקט 'תכנן ובנה' הבא, שכונת בצוותא בחריש היא כבר הוכחה ניצחת להצלחת השיטה, ונראה שגם השכונה החדשה שתיבנה בבית שמש תמשיך את אותו קו – ואולי גם תעורר ראשי רשויות נוספים להיכנס לפרויקטים מסוג זה.

***