בעשר השנים האחרונות גדל שיעור הילדים במדינת ישראל ב־33 אחוזים, דהיינו כמעט מיליון ילדים התווספו לאוכלוסייה. עם זאת מבחינת אטרקציות, בתי מלון ופארקים לא רק שלא הייתה עלייה, אפילו נרשמה ירידה תלולה. "עיר המלכים באילת נסגרה, מקומות דומים שפעלו נסגרו גם הם, ולא צמחו חדשים ביחס מתאים לגידול הטבעי שיש במדינת ישראל מבחינת הילודה", מביא חנוך קס, הבעלים של חברת 'קס גרופ' את הנתונים המפתיעים. "הבנו שיש כאן חוסר. לא סתם אנחנו רואים עוד ועוד משפחות שמעדיפות לנסוע לחו"ל ולא להישאר כאן בארץ. יש לנו הארץ הכי מדהימה, ויש ילדים שלא זכו אפילו להיות בצפון. פעם לא הייתה מציאות כזאת. היום אפשר לראות חתך של שש־שבע השנים האחרונות, שאנשים לא מסתובבים בארץ. הם פשוט מדלגים על הארץ בשביל לנסוע לחו"ל". אולי משפחות נוסעות לחו"ל כי זה נהיה זול ונגיש יותר? "זה נכון וגם מאוד לא נכון. בסופו של דבר, אדם שמחליט לנסוע לחו"ל, קודם כול נוסע לאילת. אחרי שהוא נסע לאילת וכבר מיצה אותה, הוא ייסע לחו"ל. לא תראה משפחה שמדלגת על אילת, כי חו"ל קרוב ונגיש. פשוט רוב הציבור מיצה את המדינה. איפה ההוכחה? רואים את בתי המלון היוקרתיים, כמו מלון סטאי כנרת או מלון בראשית שנפתחו יחסית לאחרונה, עם תפוסה מלאה. אנשים נואשים למשהו ברמה, משהו איכותי, לא עוד מאותו דבר, אף על פי שהם הכי יקרים בארץ. בסוף לא כל אחד רוצה כל רגע לנסוע לחו"ל, אבל אם אין לו אלטרנטיבות, הוא מוצא את עצמו כל הזמן בחו"ל. וכן, אין אלטרנטיבות". קס שולל את הטענה שלפיה מדובר בתופעות לוואי של הקורונה, שהכניסה את תחום התיירות להקפאה עמוקה. "אני מדבר על לפני עשר שנים", הוא מאבחן. "המדינה קפאה על שמריה. אם כל מדינה עושה הכול למען התיירות והולכת ומגדילה - מעבר לכך שאלה יחסי ציבור מצוינים, אצלנו משרד התיירות שם את הנושא בפינה, בוודאי ובוודאי ביהודה ושומרון, שכבר חמש שנים לא מתוקצבים. זה דבר הזוי שאין לו אח ורע בשום מקום וחבל". התובנה שלפיה ישנה מצוקה בתחום התיירות והבילוי, הובילה את קס ושותפיו להקמת מתחם דיסיטי – מרכז ענק לעיצוב הבית באזור התעשייה מישור אדומים, שלאחרונה עבר מיתוג מחדש ונקרא 'פארק ישראל'. מדובר במתחם בסדר גודל שונה וברמה אחרת ממה שהכרנו במדינת ישראל עד עכשיו. יותר מ־200 חנויות פרושות על שטח של כ־180 אלף מטר בעיצוב חדשני ובניחוח אירופי. "הבנו שמרכז מסחרי כזה או אחר כבר יש מספיק. הדי־אן־איי שלנו הוא לעשות דברים מיוחדים. זאת הסיבה שהקמנו את הדיסיטי - מרכז לעיצוב הבית, ששונה ממרכז מסחרי טיפוסי. בנינו אותו עם בית מלון, אולמות אירועים, מרכז קונגרסים ועוד הרבה דברים שאנשים לא מודעים אליהם". המתחם פעיל כשנתיים ומציג נתונים מרשימים: "בשנה הראשונה הגיעו שלושה מיליון מבקרים. ביולי הקרוב אנחנו נחתום שנתיים, ובינתיים מסתמן כי בשנה השנייה אנחנו כבר נהיה עם ארבעה וחצי מיליון מבקרים בשנה". אורלנדו בישראל חנוך קס, נשוי ואב לארבעה המתגורר בגבעת זאב, הוא בסך הכול בן ארבעים, וכבר מחזיק ברקורד נדל"ני מרשים במיוחד. הוא נולד בדרום אפריקה, למשפחה חרדית־מודרנית שהייתה שם בשליחות חינוכית. הוא החמישי מבין עשרה ילדים. לאחר סיום השליחות חזרה המשפחה לשנים ספורות בארצות הברית, וכשהיה בן תשע עלתה המשפחה ארצה, לשכונת רמות בירושלים, שם גדל. במהלך השנים שבו הוריו לארצות הברית והם מתגוררים בניו־ג'רזי. "התחנכתי בעסקים", הוא מחייך למשמע ההתעניינות במוסדות החינוך שלמד בהם. אף שאימו מורה ואביו סופר סת"ם, הוא מעיד על עצמו כי "בגדול, מגיל 14 אני בעבודה. התחלתי מאפס". בגיל 14 לא למדת בישיבה? "נכון, אבל גם הייתי עמוק בעסקים. לפני 25 שנה הבאתי את בתי המלון לציבור הדתי־חרדי, לקחתי בתי מלון ושכרתי אותם. משם התגלגלתי הלאה, שכרנו פארקי מים, והקצנו ימים מותאמים לציבור החרדי", הוא משחזר. "אני מסתכל על זה אחורה היום - זה מוזר, אבל אז זה נראה לי הכי טבעי בעולם. הייתי היפראקטיבי קלאסי שלא יכול לשבת. במשך שנה־שנתיים עבדתי לצד הלימודים בישיבה. בגיל 15 זה נגמר. עבדתי בשבע עבודות". התפנית החלה לאחר שהתחתן, בגיל עשרים, אז פנה ליזמות בתחום הנדל"ן, בסדר גודל מעט חריג. "הכול התחיל מוקדם אצלי", מסביר קס. שנתיים מאוחר יותר, בגיל 22, כבר פתח חברת נדל"ן בשם ח.י.ש. נופי ישראל. "התחלנו עם אגן איילות בגבעת זאב, שכונה של 600 יחידות דיור לציבור החילוני שפשטה רגל. בעצם גיבשתי את כל הקבלנים חזרה. "הרעיון היה לשווק בשביל הקבלנים", הוא מסביר כיצד נכנס לפרויקט, ללא גב כלכלי איתן, "רק שבמקום לעבוד ברווח של שני אחוזים, עבדנו בחמישה אחוזים, כי בסוף עשינו עבודה כביכול של יזמים, אבל לא היה צריך פה הון עצמי גדול, היות שיחידות הדיור היו שייכות לקבלנים. הם כבר התייאשו, כי בזמן האינתיפאדה שהייתה בכביש 443, השכונה הזאת בעצם קרסה, ואז אני הגעתי ב־2005, ובעצם הקמתי את הכול מחדש. משם זה כבר היסטוריה. התגלגלנו. גאלנו קרקעות בגבעת זאב, ובנינו עוד שכונה של 500 יחידות דיור, אבל אז כבר היינו יזמים. ככה לאט לאט הלכנו והתפתחנו. במהלך השנים בנתה החברה כאלפיים יחידות דיור בגבעת זאב". כיום חברת קס גרופ בבעלותו חולשת על מתחמים רבים גם בארץ וגם בגאורגייה. "אנחנו החברה החמישית בגודלה בגאורגייה", הוא מציין בסיפוק. "אנחנו מנהלים שם שמורות טבע, בתי מלון ואת גשר היהלום ששובר עוד מעט שיא גינס. זהו הגשר השקוף התלוי הגבוה בעולם. פתחנו אותו לפני שנה, והוא כבר זכה ליותר ממיליון מבקרים. יש לנו שם בנייני משרדים, מסעדות, בתי מלון ועוד". עד לפני כמה שנים החזיקה החברה בנכסים רבים בארץ; קניון עתלית, קניון בטבריה וכן נכסים בירושלים. קס עצמו מחזיק בבעלות על 55 אחוזים מהחברה. 45 האחוזים הנותרים נמצאים בבעלותם של שותפים נוספים, פעילים פחות. היה זה לאחר סיום הפרויקט הגדול של שכונת רמת גבעת זאב, שהתקבלה ההחלטה למקד את פעילות החברה בישראל באזור התעשייה מישור אדומים. "מכרנו את כל הנכסים שלנו שהיו לנו בארץ, והפכנו את המיקוד שלנו עם השקעה של כמעט שני מיליארד שקלים למיזם הנוכחי שצפוי להיות סוג של אורלנדו ישראלי. מיליארד שקלים כבר הושקעו, מיליארד נוסף אנחנו משקיעים עכשיו. במקום שאנשים יצטרכו כל הזמן לנסוע לחו"ל, כי אין כאן כלום, ניתן לכך מענה". שיטוט קל במתחם הדיסיטי מעניק תחושה של ריקנות מסוימת. על אף היופי והאסתטיקה, המקום אינו הומה אדם כמצופה, וגם החניון מציע מקומות פנויים רבים מדי. קס בהחלט מודע לכך, אך טוען שזוהי רק התחושה, וגם עליה עובדים קשות כדי לפוגג אותה. "יש לנו חיסרון, שבשל הגודל קשה מאוד למלא את המקום, ונוצרת תחושה שלפעמים המקום ריק. אבל לא בנינו את המתחם לשנה הקרובה". לדבריו, בחנויות הדיסיטי יש 85 אחוזי תפוסה. 250 חנויות, רובן ככולן עוסקות בעיצוב הבית, נמצאות במתחם הדיסיטי. גם נתוני התחלופה של החנויות שקס מציג מרשימים לא פחות. "ברוך השם אנחנו נמצאים עם שלושה אחוזי תחלופה, שזה מדהים, כי בשנתיים הראשונות בקניונים יש ארבעים אחוזי תחלופה עד שהם מתייצבים". הבחירה למקד את המתחם דווקא בעיצוב הבית, נבעה מהתובנה שהגיע אליה לפני כמה שנים, לפיה האופנה נעלמת מהעולם. "כמות פשיטות הרגל שיש היום בחנויות האופנה בארץ היא מסחרית", הוא מתאר. זה קורה לדעתך משום שאנשים קונים באינטרנט? "לא, כי אנשים נוסעים לחו"ל לקנות. בסופו של דבר אנשים יש שלוש פעמים בשנה שהם נוסעים לחו"ל, ושם הם מרכזים קניות. הישראלים הם היחידים בעולם שנוסעים לחופש בשביל שופינג. לא תראה אמריקני שנוסע והולך לקניון באותה מדינה. אין דבר כזה שופינג, ודאי לא באירופה, כי הם חיים את השופינג כל היום, הם לא צריכים לנסוע לחו"ל בשביל זה. הישראלים, זה הדבר היחיד שיש להם. לעומת זאת עיצוב הבית הוא משהו שהולך וצובר תאוצה. אין מקום בישראל שמרכז את הכול בחוויה לעיצוב הבית. כשאני אומר חוויה, זה שיש ממלאי העודפים הכי גדול בישראל עם מוצרים של ספות ב־900 שקל ושולחן וכיסאות ב־800 שקל, מחירים הזויים, ועד המחירים הכי יקרים. יש פה מנעד של חנויות, וכל בן אדם שמגיע לפה, מתחיל ומסיים אצלי. לכן אנחנו רואים יותר ויותר אנשים, אפילו מתושבי המרכז, שלוקחים יומיים אצלנו בבית המלון ולא יוצאים מהמתחם עד שהם מסיימים את כל הרכישות שלהם. בית המלון פה בדיסיטי עם חמישים חדרים, כמעט בתפוסה מלאה". בסופו של דבר אדם לא מעצב את הבית שלו פעמיים בשבוע. "לכן אנחנו מכניסים פה תכנים, כדי למלא את השטח, שתיווצר התחושה של ההמוניות והכול". "מרחיבים את ירושלים" כחלק מהחזון להיות אורלנדו הישראלי, לא רחוק ממתחם הדיסיטי, נפתח לפני כשנה מתחם המג'יק קס - פארק השעשועים המקורה הגדול בישראל, הכולל מגוון מתקני שעשועים, אטרקציות ומתקני אקסטרים. בתוך חודשים ספורים הפך המקום להצלחה מסחררת. "כולם המומים מגודל הביקוש. רק פותחים את ההזמנה, וכבר התפוסה מלאה. הרעיון הוא לעשות משהו איכותי. אפשר לראות איך אנשים מתלבשים פה, את השירות, את הניקיון פה. אנחנו מביאים להם את חו"ל. 85 אחוזים ממשפחות התיירים שבאות לירושלים, עוברות במקום. נבחרנו בניו יורק טיימס לפארק המקורה היפה בעולם", הוא מתמוגג. כדי להשלים את מעגל הבילויים, מתכננים בפארק ישראל שבמישור אדומים פארקים נוספים שיצטרפו למתחם: פארק מים מקורה, פארק גיימינג, החלקה על הקרח ואצטדיון. "אנחנו מניחים שבעוד שנתיים־שלוש, לא משנה אם אתה ימני, שמאלני או תל אביבי - כל אחד ימצא את עצמו מגיע לפה. החברות הכי גדולות במשק מגיעות לפה. כאן במעלה אדומים, זה תל אביב לכל דבר ועניין". המתחם שייך לרשות המוניציפלית של מעלה אדומים. "הם מרוויחים את שלושים מיליון השקלים מהארנונה שלנו", הוא צוחק. "יש יתרון גדול מאוד לעובדה שאנחנו נמצאים באזור הזה, ליד מעלה אדומים. העירייה תומכת בנו מאוד, אנחנו מרגישים בבית ממש. כיף. יש פה הדדיות. איתרנו פה את הקרקעות, העירייה הוציאה אותן למכרז. אלו אדמות מינהל שאנחנו חוכרים, כמו כל הקרקעות ביהודה ושומרון. זאת עירייה משופשפת מאוד, עם ראש העיר בני כשריאל, שכבר כמעט שלושים שנה בתפקידו והוא מצליח להביא הרבה הישגים לעיר". יש אמירה מבחינתכם בהימצאותו של המתחם מעבר לקו הירוק? או שזאת פשוט הזדמנות כלכלית? "אנחנו יוצרים את הקו הירוק", קובע קס. "חצי מירושלים הוא מעבר לקו הירוק, מישהו יודע את זה? מישהו יודע שחצי מים המלח הוא מעבר לקו הירוק? אז מה, שמאלני לא ילך לים המלח בגלל זה? אנחנו יוצרים את הקטע הזה של יהודה ושומרון. אם אתה בונה מוצר טוב, זה חלק מישראל, אין קו ירוק. בוא נראה אותך לא מגיע. אם מחר לדוגמה נבנה פה את דיסנילנד, אתה רואה מישהו שלא מגיע? מישהו יתעניין אם זה ביהודה ושומרון או לא? זה בכלל לא רלוונטי. יהודה ושומרון הם כבר חלק מישראל. כבר לא מה שהיה פעם, ודאי אריאל, ודאי מעלה אדומים, ודאי בית"ר, ודאי גבעת זאב. להפך - אנחנו צריכים להבין שאצלנו טוב יותר מישראל מבחינת שטחים, מבחינת אוויר, מהרבה בחינות הרבה יותר טוב מתל אביב". אף ששאר חלקי הפאזל במתחם עדיין חסרים, קס כבר רווה נחת מהמתחמים הנוכחיים. "חשבתי שיהיה לי הרבה יותר קשה, אני מופתע מאוד לטובה", הוא משתף. "חשבתי שיעבור יותר זמן עד שזה יתפוס תאוצה. במג'יק קס אנחנו בתפוסה מלאה ברוך השם. לא חשבתי שזה מה שיקרה. ודיסיטי הולך. צריך לשנות את הסטיגמה מבחינת הנראות, כי אנשים מרגישים שריק שם, אז אנחנו יוצרים עכשיו את העוגנים. אבל לא חשבתי שנוכל למצוא מהר כל כך את העוגנים. מקס סטוק מגלגל חצי מיליון שקל ביום, שזה הזוי!". על אף ההצלחה הגדולה, קס קובל על שמדינת ישראל לא רואה את חשיבות המתחם שהוא מפתח. "בסוף אנחנו בונים היום את פרויקט התיירות הגדול במדינה בעשרים השנים האחרונות מאז אילת", הוא מדגיש. "המדינה לא נמצאת שם בשבילנו, מאוד לא שם. משרד התיירות צריך להתעורר, משרד האוצר צריך להתעורר, וגם משרד התחבורה. אני מוציא שאטלים על חשבוני. כל עשרים דקות יוצא לפה שאטל מבנייני האומה במשך כל היום. מגיעים לפה מעל חמשת אלפים איש ביום, ואין תחבורה ציבורית". לדבריו, המדינה הייתה צריכה להשקיע חצי מיליארד שקלים במתחם. "מה שקורה פה הוא מהפכה. אומרים שעתידה ירושלים להתרחב, ואנחנו מרחיבים אותה עד ים המלח. זה משאיר את התיירים יותר בירושלים, כי זה נותן להם היום עוד אופקים. מבחינת המדינה, היא נכשלה פה בכל מדד. אנחנו בקשר עם כל משרדי הממשלה. כולם באים לפה. אין כמעט שר שלא היה פה: בנט, סמוטריץ', ניר ברקת ואלי כהן, וכולם עם רצון טוב. אבל בסוף בשורה התחתונה, זה כישלון חרוץ". אתה מצפה שאנשים יבואו לפה גם ממניע אידאולוגי, לחזק את ההתיישבות? "אני לא רואה פה תושבים מיהודה ושומרון שבאים להצביע ברגליים בגלל שאני ביהודה ושומרון. לצערי, חוסר האידאולוגיה ניכר משני הצדדים. את תושבי תל אביב כבר לא מעניין יהודה ושומרון. אם יש מוצר טוב, הם יבואו. אני גם לא רואה את תושבי יהודה ושומרון שיבואו ויפרגנו לנו כי אנחנו יושבים ביהודה ושומרון. בסוף כל אחד עושה מה שטוב לו". כאדם שבא מהציבור החרדי, לדי־אן־איי שלך יש השלכות על אופייה של הפעילות? "פחות. זה יותר בגלל האני מאמין שלי - אצלי הכול יהיה כשר, הכול יהיה שומר שבת, כי בסוף אני רוצה לשרת את כלל האוכלוסייה במדינה, כולל המגזר. בסוף אני משרת את כל המדינה, נותן את הערך המוסף לכולם. במקום לעבוד רק בשבת, אני עובד שישה ימים בשבוע". אתה מתייעץ עם רבנים? "לא, הרב שלי זה אלוקים, הרב הכי חשוב והכי טוב לנו". בפארק המים יהיו גם שעות משפחתיות? "פארק המים יהיה גם נפרד, אך גם כללי. הוא יעבוד עשרים שעות ביממה סביב השעון, בכל כמה שעות יהיה חתך האוכלוסייה שזה מתאים לו, בכל עונות השנה, כי הכול מקורה. אין דבר כזה, אין מתחרים, אין עונתיות, אין כלום. אנחנו בונים אלף חדרי מלון, והרעיון הוא כמו אורלנדו, שאנשים יבואו לנפוש, וכל יום יבחרו או את המג'יק או את פארק המים או את פארק הגיימינג או את ההחלקה על הקרח - לא יהיה חסר להם מה לעשות. אנחנו נמצא שהילדים יגידו: אני מעדיף לנסוע לקסלנד ולא לחו"ל, כי פה יש לי יותר משאבים. אנחנו מארגנים מופעים בתוך הפארקים, הרבה מעבר. אדם שוכח שהוא נמצא בישראל פה, חוץ מהעברית שהוא שומע", הוא מחייך. מה הצפי? "בעזרת השם, אם נוציא את הבירוקרטיה לחופש, אז אני מניח שבתוך שנתיים עד שנתיים וחצי, כל החזון הזה ימומש. ואז כבר הכול מקבל ממד אחר, כי יהיה לך עוגן של אלף סוויטות משפחתיות, כלומר עשרת אלפים איש בכל יום בעזרת השם". ***
