בואו נעשה סדר

"מס שבח מקרקעין" בשמו המלא - הוא מס מדינה המוטל על כל מי שעשה רווח (שבח) ממכירת מקרקעין, או ממכירת מניות באיגוד מקרקעין במדינת ישראל. מיותר לציין שמס כזה מקבל תוקף רק כאשר קיים רווח למוכר הנכס, ומכאן משתמע, שאם הפסדנו בעת מכירת הנכס ביחס לערכו ההתחלתי- הרי שחובת מס שבח אינה חלה עלינו.

ברוב המכריע של המקרים - מוכר הנכס ישלם את מס השבח במקרה וזה נדרש, ואולם - בחלק מהעסקאות – מוכן הקונה לשאת במס השבח כחלק מהעסקה, ואז המס יתווסף למחיר הכולל של הרכישה ויחשב חלק ממנו.

שנת 2014 – לפני ואחרי
מס שבח אינו שחקן חדש בנוף, אך אין ספק שאופיו השתנה משמעותית בשנת 2014. בשנה זו נכנסה לתוקף תכנית האוצר החדשה, והביאה איתה שינויים דרמטיים בהקשר של מיסוי עסקאות הנדל"ן בישראל.

עו"ד אביב טסה - השינוי המשמעותי ביותר הוא, שעד שנת 2014 - מוכרי הדירות נהנו מפטור גורף במס שבח במידה ומכרו דירות במרווחי זמן העולים על 4 שנים זו מזו.

מאז ביטול הטבה זו – נדרש המוכר לשלם מס שבח בשיעור 25% גם במידה ועברו 4 שנים מאז מכירת הדירה הקודמת.

בהקשר הזה, ייתכן וניתקל במושג "הגנה ליניארית". מה היא הגנה זו? ובכן, מדובר על ההתחשבות בבעלי הדירות שהחזיקו בדירה עוד לפני רפורמת תכנית האוצר בינואר 2014.

לצורך הדגמה – אם אדם קנה דירה בשנת 2004, ומעוניין למכור אותה בשנת 2016, הוא לא יחויב במס שבח מלא. תקופת בעלותו על הדירה תחולק לשני חלקים - עד ה1 לינואר 2014 ולאחריו, ואותו אדם ישלם מס שבח מלא בשיעור 25% רק על התקופה שאחרי תאריך שינוי התקנות!

חישוב מס שבח

טרם מכירת הנכס, מומלץ לעשות בירור מקיף שיעזור לנו להבין, ולצמצם למינימום, את סכום המס אותו אנו עתידים לשלם.

חישוב מס שבח הינו עניין מורכב, ולרוב מצריך ייעוץ מקצועי. תמיד ההמלצה היא - להיעזר בשירותיו של בעל מקצוע המתמחה בדיני מקרקעין, וכזה שיוכל לעזור לנו לתמרן בצורה נכונה בנבכי הבירוקרטיה הקשורה לנושא.

ישנם פקטורים רבים שעשויים להשפיע על גובה מס השבח, ואף על קבלת פטור מתשלום המס, וזו סיבה נוספת להתייעץ עם בעל מקצוע. בין הנתונים הללו נוכל למצוא את מועד רכישת הדירה, מחיר הרכישה, האם הדירה התקבלה כירושה או מתנה? מהיכן המימון לרכישה? וכיו"ב.

פטור ממס שבח

את הבדיקה האם אנו יכולים לקבל פטור ממס השבח, מומלץ לבצע טרם העסקה – כך נוכל להיערך בהתאם מבחינה כלכלית. קיימים מספר סוגים של פטור ממס שבח, ונרצה לבדוק אם אנו מתאימים לאחד מהם ע"מ ליהנות מההקלה.

במצב בו הדירה היא דירתו היחידה של הבעלים, הוא יוכל לקבל פטור ממס השבח בהתקיים תנאי מסוימים, ביניהם הכרח סיום בנית הדירה ובעלות של המוכר ב18 החודשים שקדמו למכירה. מצבים נוספים בהם מוכר הדירה עשוי לקבל פטור: מכירת דירה לטובת קנית דירה חדשה, דירה שהתקבלה בירושה, דירה שהתקבלה במתנה, מכירת שתי דירות לטובת רכישת דירה חדשה, העברת דירה עקב גירושין ועוד...

מס שבח – נושא מורכב. האינטרנט מציע מדריכים שונים לעזרה בנושא, אך ההמלצה החמה תמיד תהיה – ייעוץ של איש מקצוע המתמחה בדיני מקרקעין.

המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.

עו"ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.

משרד עורכי דין - אביב טסה

דרך אבא הלל 7, רמת גן

03-612-1313

tasalaw.co.il

יודגש כי המאמר אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ובכל עניין בנושא מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום.